Spania întărește protecția chiriașilor, presând proprietarii români să-și dea acordul

Cum funcționează contractele în Spania?

Modificările legislative recente din Peninsula Iberică au transformat dinamica pieței imobiliare, creând o tensiune politică semnificativă în jurul drepturilor locatarilor.

Aceste noi reglementări au generat o presiune considerabilă asupra proprietarilor, inclusiv asupra celor din România care dețin active în Spania, forțându-i să renunțe la controlul total asupra imobilelor lor.

Noutatea constă în faptul că, în anumite circumstanțe specifice, un proprietar care refuză prelungirea unui angajament contractual aflat la finalul duratei sale legale putea fi obligat legal să compenseze chiriașul cu suma echivalentă a a cel puțin 12 rate lunare de chirie pentru o locație comparabilă.

Această dispoziție făcea parte integrantă dintr-un ansamblu de două acte normative emise de cabinetul condus de Pedro Sánchez în data de 29 septembrie.

Primul dintre aceste decrete stipula clar că, după expirarea termenului inițial de cinci ani – interval care se extindea la șapte ani în cazul în care titularul dreptului de proprietate era o entitate juridică – contractul ar fi trebuit prelungit automat pentru încă cinci sau șapte ani, dacă proprietarul nu notifica în mod explicit intenția de a înceta raportul contractual. În situația în care proprietarul opta pentru refuzul continuării, acesta era obligat, cu excepția unor cazuri particulare, să plătească o despăgubire calculată la minimum 12 chirii lunare.

Cel de-al doilea act normativ extindea valabilitatea scutirii de la evacuare până la data de 31 decembrie 2030, vizând în special categoriile vulnerabile de persoane care nu aveau o alternativă locativă, și introducea alte instrumente excepționale pentru prelungirea contractelor și ajustarea valorilor chiriei.

Totuși, imunitatea față de expulzare nu constituia un drept absolut aplicabil oricărui ocupant, ci era condiționată de variabile distincte legate de statutul chiriașului și al proprietarului. Viața legislativă a acestor două măsuri a fost însă efemeră.

Camera Deputaților a votat respingerea lor în data de 2 octombrie 2026, iar Boletín Oficial del Estado (BOE) a publicat imediat derogarea ambelor decrete în aceeași zi.

Astfel, regula compensatorie de 12 chirii și noile tutele extinzându-se până în 2030 au intrat în vigoare doar pentru o perioadă foarte scurtă. Această dispută parlamentară evidențiază, totuși, diferențele majore existente în cadrul relațiilor juridice dintre proprietari și chiriași pe continentul european.

Chiar și fără ultimele intervenții ale guvernului Sánchez, state precum Spania, Germania, Franța și, începând cu luna mai a anului 2026, Regatul Unit, au implementat mecanisme care, din perspectiva pieței românești, par extrem de avantajoase pentru persoanele care locuiesc în regim de chirie.

Cât de radicală este situația în Anglia!

În cazul specific al Spaniei, sistemul permite semnarea unui contract pe un an, dar oferă chiriașului posibilitatea de a rămâne cinci sau șapte ani. O trăsătură distinctivă a legislației spaniole existea cu mult înainte de ultimele decrete ale administrației Sánchez. Partile implicate pot stabili în documentul contractual orice durată dorită, însă dacă aceasta este inferioară a cinci ani, chiriașul beneficiază de dreptul la prelungiri anuale până la atingerea pragului de cinci ani.

Când proprietarul este o persoană juridică, intervalul minim protejat se mărește la șapte ani. Ulterior acestei perioade, dacă niciuna dintre părți nu comunică încetarea în termenurile legale, contractul poate fi prelungit anual pentru încă maximum trei ani.

Există o protecție suplimentară care a rezistat votului din 2 octombrie: în zonele declarate oficial ca fiind „piețe rezidențiale tensionate”, chiriașul poate solicita, respectând anumite condiții, prelungiri anuale pentru încă maximum trei ani, pe care proprietarul este obligat în principiu să le accepte. Tot în aceste zone tensionate, chiria stabilită pentru noul contract este supusă unor limite bazate pe valoarea chiriei anterioare, iar pentru marii proprietari poate fi aplicat sistemul oficial de prețuri de referință.

În plus, costurile aferente serviciilor agențiilor imobiliare și cele legate de formalizarea contractului sunt suportate integral de către proprietar.

Ca garanție propriu-zisă pentru o locuință se impune o lună de chirie, iar pentru contractele cu durată de până la cinci sau șapte ani, garanțiile suplimentare nu pot depăși două luni.

Situația din Anglia pare a fi și mai radicală radicală. Începând cu data de 1 mai 2026, majoritatea contractelor private de tip assured tenancy nu mai au o dată fixă de expirare. Acestea funcționează periodic, de regulă de la lună la lună, până când chiriașul decide să părăsească locația sau proprietarul invocă unul dintre motivele de evacuare prevăzute expres de lege.

Tot de la 1 mai a fost eliminată celebra procedură Section 21, cunoscută sub denumirea de „expulsare fără vinovăție” (no-fault eviction). Proprietarul nu mai poate declara pur și simplu că dorește locuința înapoi fără să invoce unul dintre motivele legale recunoscute.

El poate, de exemplu, să o recupereze pentru a o vinde sau pentru a locui el însuși acolo, dar aceste două motive nu pot fi folosite în primele 12 luni ale contractului.

Există și câteva reguli care ies în evidență prin nivelul de detaliu tehnic.

Proprietarul nu poate solicita mai mult de o lună de chirie în avans după semnarea contractului, nu poate organiza o licitație informală între potențialii chiriași acceptând o sumă mai mare decât chiria publicată în anunț și poate majora chiria doar o dată pe an, cu cel puțin două luni de preaviz.